In der mietrechtlichen Anwaltspraxis ist die Frage, ob bei drohender Schimmelpilzbildung oder bei schon vorhandenem Schimmel ein Mietmangel vorliegt, der zur Geltendmachung von Gewährleistungsrechten führt (bspw. Mietminderung) ein häufiges Streitthema.

Die Häufigkeit liegt darin begründet, dass oftmals Wärmebrücken in den Außenwänden vorliegen, vor allem bei Altbauwohnungen, die bei unzureichender Lüftung und Beheizung dann zu einer Schimmelbildung führen.

Es stellt sich dann die Frage, ob dem Mieter Gewährleistungsrechte zustehen; insbesondere, ob der Mieter berechtigt ist, die Miete zu mindern.

Dies hängt davon ab, was der vertraglich geschuldete Soll-Zustand der Mietwohnung ist. Haben die Parteien im Rahmen des Mietvertrages die Beschaffenheit der Räumlichkeiten ausdrücklich vereinbart, beispielsweise in dem sich der Vermieter verpflichtet hat, bestimmte Dämmwerte einzuhalten, so ist dies der vertraglich geschuldete Zustand. Entstehen Wärmebrücken dann, weil der Vermieter diese Dämmwerte nicht eingehalten hat, so ist der Mieter zur Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen berechtigt.

Haben die Parteien jedoch keinerlei Vereinbarung getroffen, was der Normalfall ist, so schuldet der Vermieter lediglich einen Zustand des Gebäudes wie er bei vergleichbaren Wohnungen dieses Alters üblich ist. Der Vermieter schuldet dann lediglich die Einhaltung der technischen Normen, die bei Errichtung des Gebäudes galten.

Bestehen also Wärmebrücken, obwohl der Vermieter die bei Errichtung des Gebäudes geltenden Maßstäbe eingehalten hat, so liegt kein Mietmangel vor. Der Mieter hat dann kein Recht, die Miete zu mindern. Diese Grundsätze hat der BGH nochmals in seinem Urteil vom 05.12.2018 (VIII ZR 271/17) bestätigt.

Fazit:

Es handelt sich hierbei um eine begrüßenswerte Entscheidung, die die Rechte der Vermieter stärkt. Die Argumentation des BGH ist dabei ebenso einfach wie überzeugend. Der Mieter, der eine Wohnung in einem Altbau anmietet, kann nicht erwarten, dass der Vermieter einen technischen Zustand schuldet, der modernen Wohnungen entspricht, für die dann üblicherweise eine höhere Miete geschuldet wird. Ansonsten könnte sich der Mieter eine überaus günstige Altbauwohnung anmieten und den Vermieter zu umfangreichen Sanierungen „zwingen“. Dem hat der BGH zu Recht einen Riegel vorgeschoben.

 


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