In meiner täglichen Mietrechtspraxis begegne ich oftmals dem Irrglauben von Mandanten, dass im Gewerbemietrecht „alles vereinbart werden könne“ und zudem an die Klarheit und Eindeutigkeit der vertraglichen Regelungen geringere Voraussetzungen angeknüpft werden können, als im Wohnraummietrecht. Im Gewerbemietrecht sei „alles etwas lockerer“.

Dies ist leider absolut unzutreffend.

Die Rechtsprechung des BGH der letzten Jahre hat dazu geführt, dass im Gewerbemietrecht annähernd die gleichen Grundprinzipien gelten, wie im Wohnraummietrecht. Es kann eben nicht alles vereinbart werden. Die Abkehr von Grundprinzipien des Mietrechts durch Regelungen in Formularverträgen ist auch im Gewerbemietrecht unzulässig. Klauseln müssen auch hier eindeutig und klar bestimmt sein.

Das OLG Celle hat beispielsweise mit Urteil vom 09.11.2018 (2 U 81/18) entschieden, dass die in einem Gewerbemietvertrag enthaltene Klausel „Sämtliche Betriebskosten werden vom Mieter getragen. Hierunter fallen insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie Heizung – einschließlich Zählermiete und Wartungskosten“  nicht hinreichend bestimmt ist.

Aus diesem Grund müsse der Mieter nur die ausdrücklich genannten Positionen tragen; gerade jedoch nicht „sämtliche Betriebkosten“ . Die Klausel benachteilige den Mieter unangemessen, da überhaupt nicht absehbar wäre, welche Positionen in welcher Größenordnung auf den Mieter zukämen. Der Vermieter blieb also auf vielen Nebenkosten sitzen.

Fazit:

Auch im Gewerbemietvertrag sollte tunlichst darauf geachtet werden, die vertraglichen Regelungen juristisch präzise zu formulieren, um späteren Schaden zu vermeiden, der beispielsweise dadurch entsteht, dass der Vermieter Nebenkosten nicht auf den Mieter umlegen kann.


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